Блог о транспортной логистике, перевозках, экспедировании, таможeнных услугах

Рубль придает стабильность рынку складской недвижимости

Рубль придает стабильность рынку складской недвижимости

Рубль придает стабильность рынку складской недвижимости

По сведениям представителя агентства недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслава Холопова, среди всех сегментов рынка недвижимости отрасль складских комплексов остаётся пока единственной, где все ставки по арендным договорам исчисляются в рублях. К изменению основной валюты в 2015 году также прибавилось некоторое понижение уровня среднерыночной ставки аренды.

Впервые волна спада уровня арендных плат была отмечена в период первого квартала — неопределённость рыночной ситуации в тот период наряду с ростом пустующих складских площадок вынудила многих владельцев скорректировать условия заключённых договоров. В течение периода со второго по четвёртый кварталы особых перемен в значениях ставок не обозначилось, таким образом, в настоящее время уровень стоимости одного кв. м. складской площадки класса A держится на отметках от 3 500 до 5 000 рублей.

Оживление на рынке недвижимости и заключение большого числа сделок стало возможным благодаря достаточно низкому уровню установившихся ставок аренды площадей, которые стали к тому же уверенно держаться долгое время. А открытие доступа арендаторов к сделкам на короткий срок предоставило участникам рынка наиболее благоприятные условия коммерческой деятельности и дало свободу дальнейшего развития. Впрочем, уже в течение нынешнего года эксперт ожидает снижение объёмов аренды на 30-35% на фоне установившихся сейчас арендных ставок.

Глава отдела индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Вячеслав Холопов, отмечает на рынке логистических центров Красноярска невысокий процент свободных площадей — вакантность на местном рынке составляет всего 2-3%. В сравнении с ситуацией на рынках окружающих регионов это является неплохим показателем.

Стоит признать, что Красноярск пока не является крупным центром логистики федерального масштаба, и объём качественных складских ресурсов здесь достигает только 100 тысяч кв. м. В связи с небольшим показателем и установился столь незначительный объём вакантных площадей. Хотя для подобных проектов рост наполняемости, по оценкам аналитиков агентства, всё же остаётся значительным.

При уровне арендной платы ниже и привлекательнее, нежели в других городах с населением свыше миллиона, в Красноярске пока не отмечается значительной потребности в дальнейшем расширении качественных складских площадей. Логично, что появление новых логистических площадок в регионе будет возможно только при условии появления значительного спроса, в частности нового крупного резидента с серьёзными намерениями.

Однако Вячеслав Холопов прямо отмечает существование мощных факторов, которые в значительной мере препятствуют дальнейшему развитию в Красноярском крае собственного качественного складского фонда. Во-первых, это близкое расположение развитого рынка Новосибирска. Также большую роль сыграет и удалённое расположение большого числа крупных российских городов. Эти обстоятельства делают регион невыгодным для сосредоточения компаниями серьёзных логистических мощностей высокого класса качества. Следствием этого становится обилие на местном рынке складской логистики комплексов, относящихся к классу качества «C»: расположены они в слабо оборудованных помещениях, площадкой для размещения зачастую становится территория какого-либо бывшего производственного предприятия. В настоящее время подобный уровень качества предоставляют до 70% всех существующих в Красноярске складов.

Логистическая недвижимость в Баварии уходит в рост

Высокие темпы роста спроса на складскую недвижимость сохраняются в Германии. Особенно мощно логистическая недвижимость росла в третьем квартале. Лидером в этом вопросе стала земля Бавария, где спрос возрос на 24% в сравнении с прошлым годом.

Логистическая недвижимость в Баварии уходит в рост

Логистическая недвижимость в Баварии уходит в рост

Продажи составили 1,2 млн квадратных метров. Специалисты в области складской логистики BGLOGIST считают, что такой взрывной рост спроса обусловлен несколькими крупными сделками. Только сделка по строительству склада логистики компании BMW увеличила статистику на 200 тысяч квадратных метров элитной логистической недвижимости из общего 2,6 миллиона квадратных метров, построенных в третьем квартале.

Основными рычагами развития отрасли складской логистики в Баварии являются интернет-торговля и интернет почта. 24% пользователей объектами логистики являются промышленные предприятия. 3/4 спроса обеспечивают торговые фирмы и компании, которые используют современные технологии ведения бизнеса. Для таких пользователей создается продукт с высокой добавочной стоимостью, это склады логистики, оборудованные системой передового учета и контроля за движением товара и оборудованием для обслуживания такой работы.

Положение в складской недвижимости не проясняется. Кризис набирает обороты.

Состояние рынка складской логистики в России

Состояние рынка складской логистики в России

В связи с тяжелым положением в экономике обладателями складской недвижимости будут изменены ставки за аренду. Вероятнее, перемены произойдут по истечении 3-4 месяцев. По выводам специалистов — в направлении понижения.
Неуверенное прогнозирование ситуации происходит благодаря тому, что кризис наших дней имеет отличия от аналогичного 2008-2009 годов. На данный момент многие предполагают, отчего это происходит, но не все осознают что можно ожидать уже через месяц. Между тем, положение в складской недвижимости обусловлено ситуацией в производстве и ритейле. Ведь только их продукция размещена на большей площади складов. Благодаря этому, ставки за аренду будут изменяться после того, как пройдут массовые перемены в производстве и торговле. На сегодня арендная цена поменялась исключительно на объектах со ставками в валюте.

В своем интервью директор по развитию компании «Логопарк.ру» Виталий Хиль сказал, что в конце 2014 года ставки за аренду в Екатеринбурге значительно уменьшились по валютным прейскурантам. В некоторых случаях скидка достигала 30%.

Ставки в рублях изменений не претерпели и этого не произойдет и в обозримом будущем.
«Падение арендных ставок мы сможем наблюдать не ранее, чем через 3 месяца, — предвидит сценарий гендиректор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов. -Между тем утвержденные прежде программы претерпят заморозки. И как следствие, проблема с нехваткой складов останется актуальной. Скорее всего, это и будет устанавливать равновесие в уменьшении ставок за аренду.Ждать сильного падения не приходится. По крайней мере, в обозримом будущем. Пока не имеют проблем самые востребованные склады «В» и «С» класса. Надо сказать, склады, проще выражаясь, представляют вторую оборонительную линию. А первым держит удар ритейл.»

Александр Перфильев, создатель «Логопарк.ру» описал все в менее радостных тонах. По его мнению, в 2015 году обладатели складов будут предпринимать понижение ставок еще и в рублях по причине уменьшения интереса к складским площадям.

«В этом году будут освобождаться места на действующих складах. Это произойдет не только из-за оптимизации, но и за счет уплотнения бизнеса в переломном периоде. Для сбыта площадей владельцы будут понижать ставки и представлять арендаторам более выгодные контракты. Это найдет отражение во всех предложениях, и цены на склады всех категорий в первой половине 2015 года будут снижены ориентировочно на 10-15%. В то же время, когда инфляция наберет обороты, рублевые арендные ставки могут начать свой рост и нам предстанет другая ситуация на рынке», — Сказал Александр Перфильев.

Специалисты убеждены, что в 2015 году уже произошло отчетливое падение спроса на складские помещения класса «А» и «А+». Темп увеличение ставок за аренду складских помещений класса «В» и «В+» значительно снизился. Помимо этого, большая часть арендаторов сменила дорогостоящие площади на более дешевые. Однозначно, в обозримом будущем это направление меняться не будет.

Главный редактор портала «ЛогИн-Урал» Ирина Каримова убеждена, что ситуация на рынке складских площадей в основном имеет зависимость того, каково будет положение дел в действующем секторе экономики, области товаров народного потребления, стройматериалов и техники. Она утверждает, что перед новогодними праздниками владельцы данных видов товаров не совсем точно определили политику смены цен, в их задачу входила распродажа предшествующих лотов.

«Первые пол года окажут отрезвляющее действие для сектора торговли. Реализаторы, торговавшие импортной продукцией, на сегодня переосмысливают структуру закупок. Повышающиеся курсы ЕВРО и доллара , а самое ужасное — невозможность прогнозирования курсов валют, вынуждает разыскивать товары-заменители в российском производстве и в братских странах. Считаю, что в первой половине года на рынке будет ощущаться положение турбулентности. Категоричные предсказания делать еще трудно, но большинство компания уйдут с рынка. Уже 15 больших западных компаний из сегмента одежды покинули отечественный рынок. Это большой урон. Объем производства снизится и у логистов. Развернется стратегия оптимизации складских площадей. Оптимизация коснется и склады класса А, пользующиеся наибольшей популярностью в Екатеринбурге», — сказала Ирина Каримова.

Перспективы развития логистики Екатеринбурга

Перспективы развития логистики Екатеринбурга

Перспективы развития логистики Екатеринбурга

Екатеринбургу на рынке региональной логистики приходится очень непросто. Конкуренты значительно сильные: Казахстан твердо занял позиции по переработке азиатского транспортного потока, Челябинск является представителем современных транспортных и логистических концепций, в Перми находят концентрацию транспортные потоки Запада. В мэрии считают, что экономическая зона торгового типа поможет городу стать лидером в отрасли транспорта и логистики в регионе. Создание евро-азиатского торгово-транспортного центра в будущем сделает город одним из крупнейших логистических центров в России.

 

По словам Елены Чернышевой, руководителя городского комитета по товарному рынку, муниципалитет намерен создать в Екатеринбурге особую экономическую зону (ОЭЗ) для свободной торговли. Тогда мегаполис в сердце Урала сможет выиграть в битве за лидерство в секторе транспортной логистики промышленности Уральского федерального округа. По логике администрации муниципального образования, налоговые льготы и послабления, которые получат резиденты особых экономических зон для привлечения в Екатеринбург инвесторов будут иметь возможность создать самый крупный логистический центр в стране.

«Мы будем способствовать развитию ОЭЗ торговой типа, чтобы позволить развиваться контейнерным терминалам, транспортным и логистическим центрам. Целью проекта является создание на территории Екатеринбурга евро-азиатского торгово-транспортного центра. Но для этого действия, город должен координировать проекты нового строительства с планами развития региона. Сейчас мы ждем утверждения концепции транспортно-логистической системы Свердловской области», — сказала г-жа Чернышева. И добавила, что к стратегии развития, правительство города будет привлекать ведущих специалистов логистики и транспорта в регионе.

Уральские бизнесмены согласны с тем, что Екатеринбург должен укрепить свои позиции, так как он находится в окружении сильных конкурентов, которые могут занять лидерство на рынке.

В Курганской области планирует построить крупный логистический центр, ориентированный на поставки товаров из Азии. Проект взял под контроль президент Российской Федерации Владимир Путин. Серьезный проект создается и в Челябинске: Транспортно Логистический Комплекс «Южный Урал» будет ориентирован на доставку грузов из Китая через Казахстан. Это более 400 тысяч квадратных метров складов. В строительстве комплекса будут использоваться передовые технологии и лазерные приборы, которые позволили создать самовыравнивающийся уровень (http://www.laserbuild.ru/products/stroitel/lasernie/) особой точности. Кроме того, восточные транспортные потоки немного ущипнул Новосибирск. Активно создает центр распределения в западном направлении с перераспределением на севере Уральского федерального округа Пермь. С такими перспективами, Екатеринбург может столкнуться не только с потерей статуса логистического центра, Урала, но также получить отток рабочей силы.

Участники рынка складской недвижимости города и эксперты логистики говорят, что дефицит качественных складов в Екатеринбурге, уже в течение нескольких лет, составляет 600-900 тыс. кв. м. В этом году в городе будет введено только 50-60 тысяч складских квадратов. Это не достаточно, чтобы удовлетворить спрос и насытить рынок предложением. В 2015 году ситуация не изменится — разработчики введут максимум 40-50 тысяч квадратов. Компании, желающих купить или взять в аренду склады будут искать варианты в соседних городах. Так, серьезную конкуренцию Екатеринбург получит в лице Перми, Челябинска и Уфы.

Только в этом году было несколько крупных сделок, когда компании были не в состоянии выбрать подходящую площади в Екатеринбурге и поехали в Челябинск. Тенденция наметилась. Не исключено, что компании будут серьезно рассмотреть соседний мегаполис, в качестве альтернативы.

По мнению участников логистического рынка, проект создания ОЭЗ может быть реализован в Юго-Восточном транспортно-логистическом узла в Екатеринбурга, где уже есть несколько крупных игроков. В частности, свои проекты воплотили в жизнь PNK Group, A2, RED, Оборонснабсбыт.

Добавить нужно, что говорить о превращении Свердловской области в крупный транспортно-логистический комплекс начали уже в течение длительного времени.

В 2008 году ИК » AVS Group » разработала концепцию развития транспортно-логистического комплекса региона. Два года назад глава компании Валерий Савельев на заседании Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей утверждал, что задерживать реализацию Концепции недопустимо.

Кроме того, в регионе создана ОЭЗ «Титановая долина» — решение по ее формированию Правительство Российской Федерации приняло в декабре 2010 года. «Титановая долина» построит 50-65 предприятий по обработке титана для авиастроения, космонавтики, судостроения, автомобилестроения, энергетики, медицины, а также для создания двигателей. Для резидентов ОЭЗ ставка налога на прибыль составит 2% в течение первых десяти лет с момента получения прибыли, 7% — от 11 до 15 лет, 15,5% — из 16-й год. Ставка налога на имущество — 0% в течение десяти лет, транспортный налог — 0% в течение одиннадцати последовательных налоговых периодов, налог на землю — 0%.

Рынок складской логистики

Рынок складской логистики

Рынок складской логистики

Рынок складской недвижимости по-прежнему испытывает серьезный дефицит предложения. Ввод новых мощностей ожидается только во второй половине 2013 года. Таким образом, к концу года рынок будет расти на 7,8% и превысит 1,5 миллиона квадратных метров. В конце первого полугодия 2013 общий объем спекулятивного предложения качественных складов Петербурга изменился незначительно, достигнув 1,078.5 тыс. кв. м.

 

Эксперты BGLOGIST подсчитали, что в начале июля на рынке складов было 1,460.7 тыс. кв. м арендуемой качественных складских площадей.

По мнению аналитиков по складской логистике, в конце первого полугодия в Санкт-Петербурге было свободно около 30 000 квадратных метров готовых высококлассных складских площадей. Это площади, которые расположены в комплексах с не самой удачной географией, или не очень удобные потенциальные арендные единицы в комплексах.

Совсем другая динамика в жилищном строительстве. Большой популярностью пользуется современный фонд. Примером может служить жилой эко-комплекс в Московском районе Санкт-Петербурга, строящиеся дома в Московском районе имеют весьма привлекательный вид. Это современный жилой комплекс комфорт-класса. Он только строится и возводится на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта.

Учитывая низкий процент вакансий в существующих площадках, большинство сделок по аренде складов происходит в новостройках или планирующихся для строительства.

Объем сделок в первой половине 2013 года составил 69 000 квадратных метров., что почти в полтора раза выше, чем результаты первого полугодия прошлого года (40,4 млн. кв. метра сделок в январе-июне 2012 года). Из них 39 тысяч квадратных метров, это арендованные складские площади строящихся объектов. Отсутствие качества продукции и складских помещений, а также высокая арендная плата вынуждает компании, ориентированные на аренду небольшого блока хранения, сосредоточиться на менее качественных складских помещений класса С.